IMU case in affitto: si paga di più? Un esempio di calcolo

L’IMU, l’imposta municipale propria, colpirà maggiormente le seconde case in affitto piuttosto che quelle rimaste sfitte. Sembra strano ma, a conti fatti, è così. Infatti, quelle sfitte pagheranno l’IMU nella stessa misura di quelle locate (a giugno l’aliquota base sarà dello 0,76%), ma per le case sfitte l’imposta sostituisce anche il reddito fondiario.

Spieghiamo meglio il perché con un esempio.

Immaginiamo un contribuente che possieda due abitazioni, di cui una sfitta. Nel 2012 non si renderà conto della differenza, in quanto pagherà l’acconto e il saldo applicando la stessa aliquota per entrambe gli immobili. L’anno successivo, però, quando andrà a compilare la dichiarazione dei redditi, si renderà conto che il reddito imponibile è diventato inferiore rispetto all’anno precedente, in quanto l’importo risulterà ridotto del reddito fondiario della quota relativa all’immobile sfitto.

Tutto ciò si spiega perché l’Irpef di una casa sfitta comporta la maggiorazione di un terzo della rendita catastale (per il 2011), senza contare la rivalutazione del 5%, il rapporto ai giorni e alla percentuale di possesso. Se nel 2012 il contribuente paga IMU su quell’immobile, non verrà tassato ai fini Irpef per il possesso dello stesso e non sarà quindi nemmeno soggetto alla maggiorazione per il 2012, subita fino all’anno d’imposta 2011.

Passiamo al calcolo. Ipotizziamo che l’abitazione abbia una rendita catastale di 700 euro, e che sia sfitta fino al primo di agosto del 2011. In questo caso, l’imponibile reddituale ai fini Irpef è calcolato così: 700 x 1,05 x 211/365 x 4/3 = 566,52. Con un’aliquota ipotetica del 27 per cento, si avranno 182,82 euro. L’IMU sarebbe pari a 700×1,05x160x(365/365)x(7,6/1000), sempreché il comune non aumenti le aliquote a saldo. Il totale da versare sarà di 1.076,58 (893,76 di IMU + 182,82). L’anno successivo, nel 2013, il soggetto pagherà solo l’IMU. Quindi 893,76 euro e nessun importo per l’Irpef sul reddito fondiario.

Lo stesso calcolo eseguito per una casa affittata comporta un pagamento maggiore. L’IMU non sostituisce l’Irpef fondiaria e il contribuente deve pagare un’imposta reddituale e una patrimoniale sul medesimo immobile. L’imposta reddituale verrà calcolata sul maggior valore tra la rendita catastale (moltiplicata per 1,05) e il reddito percepito (85 per cento del canone).

In sostanza, gli immobili affittati subiscono una doppia tassazione.