Anche la cessione di fabbricati strumentali per natura, cioè quelli classificati in catasto nelle categorie B, C, D, E e A10, sono esenti dall’Iva ai sensi del n. 8-ter) dell’art. 10, a eccezione delle cessioni realizzate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui al citato art. 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del dpr n. 380/2001 entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e delle cessioni per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.
Sommario
Cessione fabbricati strumentali
In sostanza, le cessioni di fabbricati strumentali per natura:
- sono obbligatoriamente imponibile se poste in essere dall’impresa costruttrice o di ripristino entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori;
- sono esenti in tutti gli altri casi, fatta salva la facoltà per il cedente di optare per l’imponibilità.
Pertanto, fatta eccezione per l’ipotesi di imponibilità obbligatoria di cui al punto 1, in tutti gli altri casi il venditore, chiunque esso sia, può scegliere incondizionatamente se applicare l’imposta oppure il trattamento di esenzione.
Come già detto a proposito delle cessioni di fabbricati abitativi, quando l’imponibilità consegue all’opzione del cedente, se il cessionario è un soggetto passivo l’imposta si applica con il meccanismo dell’inversione contabile.
Sulle cessioni in esame, l’Iva è dovuta con l’aliquota:
- del 10%, se il fabbricato è porzione di un edificio Tupini e il cedente è la stessa impresa costruttrice;
- del 10%, se il fabbricato ha formato oggetto di recupero edilizio ed è ceduto dalla stessa impresa di ripristino;
- del 22% negli altri casi.
Imposta di registro immobile strumentale
Le cessioni di fabbricati strumentali per natura effettuate da soggetti passivi dell’Iva sono soggette all’imposta di registro in misura fissa, indipendentemente dal trattamento applicato ai fini Iva: gli atti di cessione in esame, quindi, pur restando soggetti a registrazione in termine fisso, scontano solo l’imposta fissa di 200 euro, tanto se imponibili quanto se esenti agli effetti dell’Iva.
Di contro, queste stesse cessioni, sia imponibili sia esenti, debbono scontare le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, rispettivamente del 3% e dell’1%.
Le imposte ipocatastali sono ridotte alla metà e dunque, rispettivamente, all’1,5% e allo 0,50% se è parte nell’atto un fondo immobiliare chiuso.
Dette imposte sono dovute in misura fissa (200 euro ciascuna) sulle cessioni effettuate da banche e intermediari finanziari, in esecuzione del diritto di riscatto da parte del conduttore dell’immobile, ovvero sulle cessioni di immobili rinvenienti da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempimento del conduttore.
Con la circolare n. 12 del 12/03/2010, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che le cessioni di fabbricati strumentali per natura non ancora ultimati (obbligatoriamente imponibili a Iva, al pari della analoghe cessioni di fabbricati abitativi), non sono soggette all’applicazione delle imposte ipocatastali proporzionali.
Per le cessioni di fabbricati strumentali assoggettate in ogni caso all’imposta di registro fissa e alle imposte ipocatastali del 4%, la convenienza fra l’esenzione e l’imponibilità a Iva dipende dunque esclusivamente dai riflessi che ne derivano sul versante dell’Iva.